一、案情介绍

某年某月某日，某某小区的几百名业主在某某小区项目开盘之日与某某房开公司签订了《商品房买卖合同》。由于该项目房前期广告宣传及承诺打动人心，所有房屋仅在3小时左右一抢而空。而各业主也在未仔细阅读《商品房买卖合同》的前提下，直接与其签订了上述合同。在各业主履行完支付总房款30%的义务后，房开公司却未按照前期广告宣传及承诺的事项进行开发建设。各业主多次积极与之沟通，但均未取得良好效果。

2014年5月，房开公司向部分业主送发《关于办理<某某小区>银行按揭贷款的通知》，要求业主于2014年5月18日前办理完毕银行贷款相关手续并支付按揭贷款，否则视为买受人违约，房开公司将有权解除《商品房买卖合同》并向买受人收取总房款20%的违约金。时至2014年6月，各拒绝支付购房余款的业主均收到了房开公司的《催款函》，要求各业主承担总房款20%的违约金，其中有6位业主还收到了《解约通知》。

二、代理意见

（一）《商品房买卖合同》附件八第一条、第三条、第十二条依法应予以撤销。

1、《商品房买卖合同》附件八第一条、第三条、第十二条属于免除提供格式条款一方责任、加重对方责任的格式条款，依法应予以撤销；

1.1 《商品房买卖合同》附件八第十二条属于免除提供格式条款方责任的格式条款，被告未尽提醒义务，依法应予以撤销；

1.2《商品房买卖合同》附件八第一条、第三条严重加重了消费者责任，依法应为无效。

2、欺诈；

3、《商品房买卖合同》附件八第一条、第三条显失公平，依法应予以撤销。

1.1合同违约责任条款对买受人明显不公平；

1.2房开公司故意利用其优势地位和买受人缺乏交易经验的事实。

（二）缔约过失赔偿责任。

（三）《商品房买卖合同》附件八第一、三条规定的违约金过高。

三、律师主要工作方式及代理结果

我方律师从民事和行政两个方面着手，以调解为解决问题的本质，诉讼仅为辅助手段的方案，按计划一步步进行，维护委托人的合法权益。

（一）行政方面

针对房开公司未将商品房预售资金存入专管账户，未专款专用，且违法占地建设停车位等相关违法事宜，向房地产行政主管部门对其进行投诉，要求房管局对其进行行政处罚，并针对房管局的行为进行行政复议或行政诉讼。

针对房开公司的虚假宣传行为，各业主在我方律师的帮助下向工商部门进行投诉。

（二）民事方面

我方律师主张对方提供的《商品房买卖合同》附件八条属于免除责任的格式条款，其未尽提醒义务，同时对方存在过分的商业吹嘘，构成民事欺诈，依法应予以撤销并承担法律责任。因此，我方律师起诉要求撤销该合同附件八中的相关条款。且对方对合同撤销存在过错，我方主张其依法应当承担赔偿责任。

在诉讼过程中，我方律师讲究诉讼技巧及方案，尖锐对抗的同时带领委托人及时与对方进行沟通谈判。既积极参与诉讼，又抛出和平谈判的橄榄枝，以求和平解决问题。经过连续长达十余天的庭审及不计其数的沟通谈判，最终对方认可免除各业主的违约金，并向700余名业主各支付总房款一定比例的赔偿。至此，该案件已通过和平的方式取得了巨大的成功！